Prodaja nekretnine u Tajlandu - bilo da se radi o stanu u Bangkoku, apartmanu na Phuketu ili vili u Pattayi - donosi obvezu plaćanja poreza direktno na šalteru Zemaljskog ureda, u trenutku prijenosa vlasništva. Prodavatelj ne prima puni iznos naveden u ugovoru; od njega se odmah oduzimaju propisani nameti. Koliko će točno ostati u džepu ovisi o tri ključna čimbenika: duljini posjedovanja nekretnine, procjenjenoj vrijednosti prema Zemaljskom uredu i tome je li prodavatelj fizička ili pravna osoba.
Fizičke osobe plaćaju porez po odbitku prema progresivnoj ljestvici od 5% do 35%, pri čemu se porezna osnovica smanjuje razmjerno godinama vlasništva. Pravne osobe (tvrtke) plaćaju paušalnih 1% procijenjene ili ugovorene vrijednosti, ovisno o tome koja je viša. Važno je napomenuti da porez po odbitku nije konačna porezna obveza - pri godišnjoj prijavi poreza na dohodak on se uračunava u već plaćeni iznos. Osim toga, pri svakoj prodaji plaća se i naknada za prijenos vlasništva, a ovisno o duljini posjedovanja ili Porez na specifične poslovne transakcije (SBT) ili Biljegovina. Ukupno porezno opterećenje na dan prodaje može doseći 6,3% ili više procijenjene vrijednosti nekretnine.
Kratki pregled
- Porez po odbitku za fizičke osobe - progresivna ljestvica od 5% do 35%; osnovica se dijeli brojem godina vlasništva
- Porez po odbitku za tvrtke - paušalnih 1% procijenjene vrijednosti prema Zemaljskom uredu
- Naknada za prijenos vlasništva - standardnih 2% procijenjene vrijednosti, obično podijeljena podjednako između kupca i prodavatelja
- Porez na specifične poslovne transakcije (SBT) - 3,3% ako se nekretnina prodaje unutar 5 godina od kupnje
- Biljegovina - 0,5% kada SBT ne vrijedi, tj. kada je nekretnina u vlasništvu dulje od 5 godina
- Svi se porezi plaćaju na šalteru Zemaljskog ureda na dan prijenosa vlasništva - nema mogućnosti odgođenog plaćanja
Primjeri iz prakse
Primjer 1: Fizička osoba prodaje stan nakon 3 godine
Strani kupac je platio stan u Bangkoku 5.000.000 THB, a tri godine kasnije ga prodaje za 6.000.000 THB. Procijenjena vrijednost prema Zemaljskom uredu iznosi 5.200.000 THB.
Porez po odbitku izračunava se tako da se procijenjena vrijednost podijeli brojem godina vlasništva (minimum jedna godina). Dobivamo 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB kao godišnji oporezivi prihod. Na taj iznos primjenjuje se progresivna ljestvica prema Poreznom zakonu (članak 50): prvih 300.000 THB oporezuje se s 5%, a stope rastu iznad tog praga. Dobiveni godišnji porez zatim se množi s 3.
U praksi, porez po odbitku u ovom slučaju iznosi oko 150.000 do 180.000 THB. Dodamo li SBT od 3,3% procijenjene vrijednosti (171.600 THB) i prodavateljev dio naknade za prijenos (52.000 THB), ukupna porezna obveza doseže otprilike 370.000 do 400.000 THB, što predstavlja oko 6,5 do 7% procijenjene vrijednosti.
Primjer 2: Tvrtka prodaje vilu na Phuketu
Tajlandska tvrtka prodaje vilu čija je procijenjena vrijednost prema Zemaljskom uredu 15.000.000 THB. Porez po odbitku iznosi jednostavnih 1%, što je 150.000 THB. Ako je tvrtka nekretninu posjedovala manje od 5 godina, SBT od 3,3% dodaje još 495.000 THB. Naknada za prijenos od 2% iznosi 300.000 THB. Ukupan trošak doseže oko 945.000 THB, odnosno 6,3% procijenjene vrijednosti.
Bitna napomena: za tvrtke, 1% poreza po odbitku je predujam na standardni porez na dobit od 20%. Stvarna zarada od prodaje oporezuje se po punoj stopi pri godišnjem obračunu, ali već zadržanih 1% uračunava se u tu obvezu.
Primjer 3: Fizička osoba prodaje nekretninu nakon 6 godina
Posjedovanje dulje od 5 godina znači da umjesto SBT-a plaćate Bilje govinu od samo 0,5% - a to je znatna ušteda. Na nekretnini procijenjene vrijednosti od 10.000.000 THB, razlika između SBT-a (330.000 THB) i Biljegovi ne (50.000 THB) iznosi 280.000 THB. K tome, porezna osnovica za porez po odbitku je niža jer se dijeli s 6 godina, što znači manji godišnji iznos koji upada u niže razrede progresivne ljestvice.
Prakticni zaključak: prodaja nakon 5 godina vlasništva može uštedjeti 3 do 4 postotna boda procijenjene vrijednosti nekretnine u usporedbi s ranijim izlaskom iz investicije.
Usporedna tablica
| Parametar | Fizička osoba (do 5 god.) | Fizička osoba (preko 5 god.) | Tvrtka (do 5 god.) | Tvrtka (preko 5 god.) |
|---|---|---|---|---|
| Porez po odbitku | 5-35% progresivno | 5-35% progresivno | 1% paušalno | 1% paušalno |
| SBT | 3,3% | Ne primjenjuje se | 3,3% | Ne primjenjuje se |
| Biljegovina | Ne primjenjuje se | 0,5% | Ne primjenjuje se | 0,5% |
| Naknada za prijenos | 2% (obično 50/50) | 2% (obično 50/50) | 2% (obično 50/50) | 2% (obično 50/50) |
| Ukupno opterećenje | 6-9% | 3-5% | oko 6,3% | oko 3,5% |
| Uračunava se u poreznu prijavu | Da | Da | Da (u porez na dobit) | Da (u porez na dobit) |
Najčešće greške i rizici
1. Podcjenjivanje ugovorene cijene. Zemaljski ured koristi vlastitu procijenjenu vrijednost, a ne cijenu iz ugovora. Ako je ugovorena cijena niža od procjene, porezi se svejedno računaju na procijenjenu vrijednost. Ako je ugovorena cijena viša od procjene, porezi se računaju na ugovorenu cijenu. Namjerno snižavanje ugovorene cijene ne donosi poreznu uštedu, ali donosi rizik revizije od strane Porezne uprave.
2. Pogrešno računanje godina vlasništva. Zemaljski ured svaku započetu kalendarsku godinu broji kao punu godinu. Nekretnina kupljena u prosincu 2023. i prodana u siječnju 2026. računa se kao 3 godine, a ne 2 godine i 1 mjesec. Ova praksa ide u korist prodavatelja i treba je uzeti u obzir pri planiranju trenutka prodaje.
3. Zanemarivanje ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Hrvatska i niz drugih zemalja imaju sklopljene ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja s Tajlandom. Porez plaćen tajlandskom Zemaljskom uredu u pravilu se može uračunati u poreznu obvezu u matičnoj zemlji - ali samo uz originalni potvrđeni račun Zemaljskog ureda i ovjereni prijevod. Savjetujte se s poreznim stručnjakom prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
4. Zamjena poreza po odbitku s porezom na kapitalnu dobit. Tajland ne naplaćuje poseban porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina za fizičke osobe. Porez po odbitku izračunava se na ukupnu procijenjenu vrijednost, a ne na ostvarenu dobit. To je bitna razlika u usporedbi s europskim sustavima i često iznenadi strane prodavatelje.
5. Neplaniranje SBT-a pri kratkoročnoj prodaji. Investitori koji kupuju nekretninu u predgradnji i prodaju je u roku od godinu ili dvije često zaborave uračunati 3,3% SBT-a. Na nekretnini od 5.000.000 THB to je 165.000 THB koji direktno smanjuju prinos.
6. Prodaja bez tajlandskog poreznog broja (TIN). Strani prodavatelji moraju pribaviti porezni identifikacijski broj od lokalne Porezne uprave prije zaključenja transakcije. Postupak traje 1 do 2 radna dana. Dolazak na Zemaljski ured bez TIN-a može odgoditi ili blokirati prijenos vlasništva.
Pametno planiranje može prodavatelju uštedjeti i stotine tisuća bata. Ključne poluge optimizacije su: zadržavanje nekretnine dulje od 5 godina, razumijevanje metodologije procjene Zemaljskog ureda i iskorištavanje dostupnih ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Poreznu stranu prodaje počnite planirati najmanje 6 mjeseci prije planiranog datuma sklapanja posla. Tim stručnjaka Nekretnina u Tajlandu može vam pomoći pronaći pravu nekretninu i uputiti vas na provjerene lokalne pravne i porezne savjetnike.