Kratki odgovor za one koji žure
Strani državljani u pravilu ne mogu uzeti hipotekarni kredit od tajlandske banke. Umjesto toga, tržište Phuketa razvilo je vlastito rješenje: razvojni investitori financiraju kupce izravno, s planovima plaćanja od 2 do 5 godina, najčešće bez ikakvih kamata za vrijeme gradnje. Tipičan plan izgleda ovako: 30% pri potpisivanju ugovora, ostatak od 70% pri primopredaji stana - bez banke, bez kreditne provjere, odobrenje za 1 do 3 dana.
Kada Hrvat počne ozbiljno razmišljati o kupnji apartmana na Phuketu, jedno od prvih iznenađenja je jednostavna činjenica: nema bankarskog kredita kao kod kuće. Ni Erste, ni Raiffeisen, ni lokalna tajlandska banka ne će financirati stranog kupca na standardan način. Umjesto toga, tržište je iznjedrilo mehanizam kojim sami razvojni investitori postaju de facto kreditodavci.
Razumjeti taj mehanizam - i njegove skrivene rizike - ključno je za svakoga tko razmišlja o ulaganju na ovom otoku.
Koliki je zapravo ovaj tržišni segment?
Brojke govore same za sebe. Prema podacima Colliers Thailanda, između 2021. i 2025. godine na Phuketu je lansirano 45.066 stambenih jedinica ukupne investicijske vrijednosti od 469,72 milijardi bahta (otprilike 13 milijardi dolara). Samo 2025. ubrzao se tempo: 72+ novih projekata, više od 10.312 jedinica vrijednih 81,64 milijarde bahta.
Neki od najvećih tajlandskih developera ulažu upravo u ovu destinaciju. Sansiri je najavio 20 novih projekata na Phuketu ukupne vrijednosti 24 milijarde bahta za period 2026. do 2028. AssetWise, developer iza brenda 'The Title', imao je akumulirani zaostatak narudžbi na Phuketu od 21,669 milijardi bahta, što čini 57% cijelog portfelja kompanije prema podacima iz ožujka 2026. Obje kompanije u velikoj mjeri ovise o obročnim planovima plaćanja za privlačenje stranih kupaca.
Koje mogućnosti financiranja postoje za strane kupce?
Opcija 1: Plan plaćanja 30/70 za vrijeme gradnje
Najrasprostranjeniji model. Kupac plaća 30% cijene pri potpisivanju ugovora (ili u ratama kroz prvih 3 do 6 mjeseci), a preostalih 70% podmiruje pri primopredaji ključeva. Kamata je 0%. To je u biti beskamatni zajam na 18 do 30 mjeseci koliko gradnja traje.
Konkretan primjer: apartman u projektu 'The Title' tvrtke AssetWise po cijeni od 8 milijuna bahta. Kupac uplaćuje rezervacijsku naknadu od 200.000 bahta, zatim po 180.000 bahta mjesečno kroz 12 mjeseci (ukupno 2,36 milijuna bahta), a pri primopredaji podmiruje ostatak od 5,64 milijuna bahta.
Opcija 2: Produženi plan 20/80 s plaćanjem nakon primopredaje
Neki developeri, posebno u segmentu vila, dopuštaju nastavak plaćanja i nakon što je projekt završen. Kupac uplaćuje 20% prije završetka gradnje, dok se preostalih 80% raspoređuje na 24 do 36 mjeseci nakon preuzimanja ključeva. Upravo tu obično ulazi kamata: 3 do 8% godišnje.
Ovaj model najčešće se primjenjuje za vile u rangu cijena između 15 i 40 milijuna bahta, gdje jednokratna konačna uplata nije realna čak ni za imućnog kupca.
Opcija 3: Kredit od tajlandske banke
Formalno moguće, ali u praksi dostupno malom broju stranih kupaca. Nekolicina banaka ipak ima programe za strane državljane:
- UOB Thailand - kreditiranje do 70% vrijednosti nekretnine (LTV) za državljane odabranih zemalja, kamate od 6,5%
- Bangkok Bank - program za nositelje tajlandske radne dozvole
- ICBC (Thai) - pretežno orijentiran prema kineskim kupcima
Uvjeti uključuju dokazan prihod od 80.000 do 100.000 bahta mjesečno, radni ugovor ili poslovnu vizu, te kreditnu povijest. Odobrenje traje 45 do 90 dana. Za većinu međunarodnih kupaca bez tajlandskog zaposlenja, ova opcija ostaje praktično nedostupna.
Opcija 4: Kredit iz matične zemlje uz zalog postojeće imovine
Nekolicina kupaca uzima kredit kod kuće - uz zalog postojeće nekretnine, investicijskog portfelja ili poslovnog udjela - i novac doznačuje u Tajland. Prednost: potencijalno niža kamatna stopa, a prema tajlandskom developeru nastupa kao kupac s gotovinom, što otvara prostor za cjenovne popuste.
Usporedna tablica svih opcija
| Parametar | Plan 30/70 (gradnja) | Plan 20/80 (poslje primopredaje) | Kredit tajlandske banke | Kredit iz matične zemlje |
|---|---|---|---|---|
| Predujam | 30% | 20% | 30-50% | 0% (zalog druge imovine) |
| Kamatna stopa | 0% | 3-8% godišnje | 6,5-8% godišnje | Ovisi o jurisdikciji |
| Trajanje | 18-30 mjeseci | 36-60 mjeseci | Do 20 godina | Do 15-25 godina |
| Dostupnost strancima | Visoka | Srednja | Niska | Ovisi o statusu |
| Brzina odobrenja | 1-3 dana | 1-7 dana | 45-90 dana | 14-60 dana |
| Rizik za kupca | Srednji (ovisi o developeru) | Iznad prosjeka | Nizak (banka provjerava projekt) | Valutni rizik |
| Ukupni trosak visе od cijene na 10M bahta | 0 bahta | 450.000 do 1.200.000 bahta | 1.300.000 do 2.400.000 bahta (5 god.) | Varijabilno |
Na što posebno paziti - najcesci problemi
1. Površno citanje Ugovora o kupoprodaji (SPA) Svi uvjeti plana plaćanja definirani su u SPA dokumentu. Ključne klauzule su: penali za zakasnjelu uplatu (obicno 1 do 1,5% miesecno), uvjeti raskida (developer moze zadrzati 25 do 30% svih uplacenih iznosa), datum primopredaje i posljedice kašnjenja gradnje. Uvijek pregledajte engleski tekst ugovora uz pomoc licenciranog tajlandskog odvjetnika za nekretnine.
2. Zapostavljanje certifikata o deviznoj transakciji (FET) Kada strani drzavljanin kupuje kondominium s pravom vlasnistva (freehold), svaki dolazni transfer mora proci kroz tajlandsku banku s izdanim FET obrascem. Bez tog dokumenta Odjel za zemljista nece registrirati vlasnistvo. Gotovinske uplate kroz mjenjacnicu ne ispunjavaju uvjet.
3. Podcijeniti tezinu konacne uplate Plan 30/70 izgleda ugodno za vrijeme gradnje. No 70% kupoprodajne cijene je znacajan iznos. Ako se financijska situacija kupca promijeni za vrijeme gradnje, rizicira gubitak svakog uplacenog bahta.
4. Zamjena plana plaćanja s bankarskim jamstvom Developerov plan plaćanja nije bankarska garancija. Ako developer ode u stecaj, kupac ulazi u opci red vjerovnika. Zato je izbor developera toliko vazan. AssetWise s narudzbenicama od 21,7 milijardi bahta i Sansiri koji za 2026. ciljа prihode od 39 milijardi bahta primjeri su financijski transparentnih, burzovnih kompanija (kotirane na SET burzi) koje smanjuju ovaj rizik.
5. Ignoriranje dodatnih troskova transakcije Osim cijene nekretnine: naknada Odjela za zemljista pri prijenosu vlasnistva (otprilike 2% za novogradnje), rezervni fond (500 do 800 bahta po m2) i miesecna naknada za odrzavanje zajednickih povrsina (40 do 120 bahta po m2). Ovi troskovi nisu pokriveni developerovim planom plaćanja.
6. Kvota stranog vlasnistva Strano freehold vlasnistvo u kondominiumu ograniceno je na 49% prodajnih povrsina po zgradi. Vecina renomiranih developera ovo unaprijed planira, ali kupci bi trebali provjeriti preostalu kvotu u svakom projektu prije potpisivanja.
Pitanja koja si postavljaju hrvatski kupci
Moze li svaki developer na Phuketu ponuditi plan plaćanja strancu? Ne. Planove plaćanja pretezno nude veliki i srednji developeri s medjunarodnim fokusom. Manji developeri obicno traze punu uplatu pri potpisivanju, ili u najboljim slucajevima strukturu 50/50.
Kolika je minimalna uplata predujma? Najcesce 20 do 30% kupoprodajne cijene. Rezervacijska naknada uplacena pri rezervaciji (100.000 do 300.000 bahta ovisno o klasi nekretnine) urачunava se u taj iznos.
Sto se dogodi ako zakasnin s uplatom? Vecina ugovora predvidja pocast od 15 do 30 dana, nakon cega se obracunava penal od 1 do 1,5% miesecno. Ako dug premaši 60 do 90 dana, developer ima pravo raskinuti ugovor i zadrzati 25 do 30% svih primljenih sredstava.
Prihvacaju li developeri eure ili kune pri plaćanju? Ugovori su uvijek izrazeni u tajlandskim bahtima. Uplata ide u bahtima putem tajlandske banke. Neki developeri prihvacaju USD ili EUR doznake na inozemne racune, ali rizik tecajne razlike u potpunosti snosi kupac.
Mogu li kombinirati developerov plan s kasnijim bankarskim kreditom? Da, to je moguce. Neki kupci koriste developerov plan za vrijemr gradnje, a potom organiziraju bankarski kredit za konacnu uplatu pri primopredaji. Ipak, odobrenje kredita za nerezidente nije zajamceno, pa oslanjanje na ovu strategiju kao primarni financijski plan nosi znacajan rizik.
Tim Nekretnine u Tajlandu moze vas usmjeriti prema projektima s transparentnim uvjetima plaćanja i SET-kotiranim developerima koji su prosli financijsku provjeru.
Izvor: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers