Zašto bi ovo trebalo zabrinuti svakog vlasnika vile na Phuketu
Ako ste kupili ili razmišljate o kupnji nekretnine u Tajlandu preko tajlandskog partnera, vozača ili poznanika koji je formalno upisan kao vlasnik zemljišta, 2026. godina donosi promjenu pravila igre. Premijer Anutin Charnvirakul naredio je reviziju svih takozvanih 'nominee' struktura vlasništva nad zemljištem, a provjere se ne zaustavljaju na granicama Istočnog gospodarskog koridora (EEC). Phuket, Koh Samui, Chiang Mai i svaka veća turistička destinacija gdje su strani državljani godinama tiho kupovali zemljište preko tajlandskih 'slamnatih' vlasnika sada su pod povećalom.
Za hrvatske i regionalne investitore u tajlandske nekretnine ovo nije samo još jedna politička izjava. 'Nominee' aranžmani, koji su se dugo tolerirali kao siva zona, sada prelaze u kategoriju kaznenih djela koja se aktivno progone. U nastavku donosimo konkretne brojke, rokove i zakonske članke koje morate poznavati.
Kratak odgovor za one koji žure
- Doseg provjera: revizija obuhvaća svih 77 provincija Tajlanda, ne samo EEC ili turističke zone poput Phuketa
- Povod: zabrinutost vlade zbog priljeva kineskog kapitala u Chonburi, Rayong i Chachoengsao (EEC zona)
- Zakonska osnova: članak 96. Zakona o zemljišnom zakoniku (Land Code Act) zabranjuje strancima vlasništvo nad zemljištem u Tajlandu; kazne idu do 20.000 THB uz prisilnu prodaju zemljišta
- Stvarni rizik: prema članku 36. Zakona o stranom poslovanju (Foreign Business Act), korištenje 'nominee' strukture može značiti do 3 godine zatvora i novčane kazne do 1 milijun THB
- Apartmani (kondominiji) nisu pogođeni: stranci i dalje mogu legalno posjedovati do 49% jedinica u bilo kojem kondominijskom projektu prema Zakonu o kondominijima
- Preporuka: preispitajte sve postojeće vlasničke strukture koje uključuju tajlandske državljane i provedite pravnu reviziju prije kraja 2026. godine
Što točno pokreće ova nacionalna provjera
EEC je posebna gospodarska zona osnovana 2018. godine, koja obuhvaća provincije Chonburi, Rayong i Chachoengsao. Prema podacima EECO-a (Eastern Economic Corridor Office), ukupna prijavljena ulaganja u tu zonu premašila su 1,9 bilijuna THB do kraja 2025. godine. Upravo je nagli rast kineskog kapitala u toj zoni bio okidač za premijerovu odluku, no tajlandski Zemljišni odjel (Department of Lands) dobio je izravan mandat da pokrene revizije zemljišnih registara na razini cijele države, a ne samo u EEC-u.
Tipična 'nominee' shema izgleda ovako: strani državljanin financira kupnju zemljišta, dok je tajlandski državljanin (često bivši partner, vozač ili poznanik) formalno upisan kao vlasnik. Na papiru zemljište u cijelosti pripada toj tajlandskoj osobi, iako je strani investitor stvarni financijer i korisnik.
Ovo nije prvi put da se tajlandska vlada obračunava s 'nominee' strukturama - slične kampanje vođene su 2006., 2014. i 2019. godine. Razlika je u tome što 2026. godina donosi potpuno drugačije alate: digitalne zemljišne registre, podatke o bankovnim transakcijama i mogućnost unakrsne provjere preko Ureda za sprječavanje pranja novca (AMLO). Otkrivanje 'nominee' sheme danas je tehnički mnogo jednostavnije nego prije desetak godina.
Koliko je ovo rašireno na Phuketu i u Pattayi
Tržišne procjene govore da je između 10 i 15% vila na Phuketu i u Pattayi strukturirano upravo kroz 'nominee' aranžmane. Ovo nije zanemariv broj - riječ je o desecima tisuća nekretnina diljem obale.
Već u razdoblju 2024-2025. zabilježeni su presedani prisilne prodaje zemljišta na Phuketu, gdje je Zemljišni odjel dokazao 'nominee' vlasništvo praćenjem bankovnih transfera - odnosno utvrđivanjem tko je stvarno platio nekretninu, tko plaća njeno održavanje i tko u njoj zapravo živi. EEC zona je posebno ponosan projekt Bangkoka, zastavni brod tajlandske gospodarske politike, pa vlada nema namjeru dopustiti da ključna zemljišna imovina padne pod prikriveni strani nadzor. No val provjera zahvaća sve nacionalnosti, ne samo kineske investitore.
Koje su zakonske alternative koje stvarno funkcioniraju
Dobra vijest je da postoje potpuno legalni putevi do nekretnine u Tajlandu, koji ne nose nikakav rizik od prisilne prodaje:
- Dugoročni zakup (leasehold) do 30 godina, registriran kod Zemljišnog odjela, uz mogućnost obnove - strani investitori mogu legalno posjedovati zgrade (ne i zemljište ispod njih) putem ovakvog registriranog zakupa
- Kupnja kondominija unutar kvote stranog vlasništva daje puno vlasništvo (freehold) nad jedinicom
- Tajlandska tvrtka sa stvarnom komercijalnom djelatnošću i pravim tajlandskim dioničarima - dopušteno, ali zahtijeva besprijekornu pravnu provedbu
- Tajlandske tvrtke s više od 49% stranog vlasničkog udjela klasificiraju se kao strani subjekti i ne mogu posjedovati zemljište
Što učiniti ako ste vlasnik vile preko tajlandskog partnera
Ako trenutno držite vilu ili parcelu preko tajlandske fizičke osobe, vaša pozicija je postala ranjiva. Zemljišni odjel analizira novčane tokove: tko je platio nekretninu, tko pokriva njeno održavanje, tko u njoj stvarno boravi. Ako obrazac ukazuje na 'nominee' vlasništvo, posljedice su ozbiljne: prisilna prodaja u roku od 180 dana, financijske kazne i moguće kazneno gonjenje.
Preporuka je jasna: obratite se licenciranom odvjetniku specijaliziranom za tajlandsko zemljišno pravo i preispitajte strukturu prije nego što revizija dođe do vas. Za investitore koji tek ulaze na tržište, tim Nekretnine u Tajlandu može pomoći da od samog početka odaberete strukturu vlasništva koja neće izazvati pozornost inspekcije.
Izvor: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Najčešća pitanja
Što je 'nominee' vlasništvo nad zemljištem u Tajlandu?
To je aranžman u kojem strani državljanin financira kupnju zemljišta, ali je kao pravni vlasnik upisan tajlandski državljanin. Prema tajlandskom pravu, ovo krši i Zakon o zemljišnom zakoniku i Zakon o stranom poslovanju.
Kolika je kazna za 'nominee' vlasništvo?
Novčane kazne do 1 milijun THB i do 3 godine zatvora prema Zakonu o stranom poslovanju. Zemljišni odjel može naložiti i prisilnu prodaju nekretnine u roku od 180 dana.
Utječu li ove provjere na vlasnike apartmana (kondominija)?
Ne. Strani državljani zadržavaju zakonsko pravo vlasništva nad jedinicama u kondominiju, pod uvjetom da kvota stranog vlasništva projekta (49% ukupne površine) nije premašena. Ovo regulira Zakon o kondominijima iz 1979. godine (B.E. 2522).
Po čemu se kampanja iz 2026. razlikuje od prethodnih?
Vlasti sada koriste digitalne alate: unakrsnu provjeru bankovnih transakcija preko AMLO-a, analizu zemljišnih registara i pregled poreznih evidencija. Ranije kampanje uglavnom su se oslanjale na ručne revizije i dojave.
Može li stranac legalno kupiti zemljište u Tajlandu?
Izravno vlasništvo nad zemljištem je zabranjeno, uz rijetke iznimke (ulaganja od 40 milijuna THB ili više putem BOI-ja). Legalne alternative uključuju dugoročni zakup, kupnju kondominija s punim vlasništvom ili vlasništvo putem stvarno poslujuće tajlandske tvrtke.
Je li sigurno kupovati nekretninu u EEC zoni tijekom 2026. godine?
Da, pod uvjetom da se koriste zakonite vlasničke strukture. Kondominiji u Pattayi i Sri Rachi (unutar EEC zone) dostupni su strancima s punim vlasništvom. Zemljište se može osigurati isključivo putem zakupa.