Kratki odgovor za kupce koji žele znati odmah
Stranci u Tajlandu zakonski ne mogu dobiti standardni hipotekarni kredit od lokalne banke. Ipak, tržište nekretnina na Phuketu to odavno kompenzira: developeri nude obročne planove do 3 godine bez kamata, prodavači na sekundarnom tržištu direktno financiraju kupca, a početni iznos može iznositi samo 10% kupoprodajne cijene. Svih pet modela opisanih u ovom tekstu potpuno su operativni u 2026. godini.
Zašto Hrvati kupuju stanove na Phuketu bez banke
Kupac iz Hrvatske naviknut je na stambene kredite s fiksnim ili varijabilnim kamatama - ali to u Tajlandu jednostavno ne postoji za strance. Zakon tajlandskim bankama ne zabranjuje eksplicitno kreditiranje stranaca, no uvjeti su toliko restriktivni (tajlandska radna dozvola, prihodi ostvareni unutar Tajlanda, LTV najviše 70%) da ih u praksi ispunjava zanemariv broj inozemnih kupaca.
Prema podacima Nation Thailanda, čak 60% svih condo transakcija na Phuketu u Q3 2025. uključivalo je strane kupce, a projekcija za 2026. iznosi 65%. Gotovo nitko od njih nije koristio tajlandski bankovni kredit. Umjesto toga, koristili su obročne planove vezane uz faze gradnje, direktno financiranje od prodavača i fleksibilne depozitne strukture koje su developeri usavršavali više od desetljeća.
Najvažnija stvar za razumjeti: obročni plan developera nije kredit. To je ugovorni odnos između kupca i developera, a vlasništvo prelazi na kupca tek nakon potpune uplate.
5 modela plaćanja koji funkcioniraju u 2026.
1. Obročno plaćanje po fazama gradnje (off-plan)
Najrašireniji model za novogradnje. Kupac plaća depozit pri potpisivanju ugovora, a zatim nastavlja s uplatama vezanim uz napredak gradnje. Konkretan primjer: projekt The Harmony by Wallaya Villas u Chertalayju koristi raspored 30/30/15/15/10%. Prvih 30% dospijeva pri potpisu, sljedećih 30% po završetku temelja, zatim dva obroka od 15% pri kasnijim fazama, i konačnih 10% pri preuzimanju ključeva. Planirani završetak projekta je Q3 2027., što kupcima daje gotovo dvije godine za raspoređivanje uplata.
Layan Verde nudi još fleksibilnije uvjete. Ulaz počinje od 263.000 USD, s opcijama obročnog plana na 50% ili 35%, a preostale uplate protežu se do kraja 2028. Studiji u tom projektu imaju projicirani prinos iz najamnog fonda do 8,7% godišnje.
AssetWiseov standardni model za brand The Title predviđa 25% pri potpisu, 25% po završetku temelja i 25% pri predaji. Portfelj The Title projekata na Phuketu dostigao je vrijednost od 47,447 milijardi THB, što govori o dubini trenutne potražnje na otoku.
2. Direktno financiranje od prodavača (sekundarno tržište)
Ovaj model isključivo je privatni sporazum između kupca i prodavača - bez banke, bez treće strane. Kupac uplaćuje depozit od 10 do 30%, a ostatak vraća kvartalno ili mjesečno kroz 3 do 5 godina. Vlasništvo ostaje kod prodavača sve do potpune naplate.
Prema podacima Siam Real Estatea, veći početni depozit (bliže 30%) tipično donosi povoljnije uvjete: niže periodične uplate i kraći rok otplate. Ova opcija dostupna je i za freehold i za leasehold jedinice.
Bitna napomena: prodavač često ugrađuje kamatnu komponentu u cijenu kao cjenovnu premiju umjesto formalne kamatne stope. Uobičajeni raspon je 3-5% godišnje na preostali saldo.
3. Potpuna uplata uz popust u ranoj fazi
Neki developeri nude 5-15% popusta za 100%-tnu uplatu u pretprodajnoj fazi. Ovaj model odgovara investitorima s likvidnim kapitalom koji su spremni vezati sredstva na 1,5 do 2 godine do završetka gradnje. Rizik je viši (kašnjenja gradnje su moguća), ali ulazna cijena je najniža.
4. Depozit i cesija ugovora prije završetka gradnje
Kupac osigurava jedinicu s depozitom od 25-30%, a zatim cedira kupoprodajni ugovor novom kupcu prije nego što zgrada bude završena. U praksi, ovo je spekulativna pozicija na rast vrijednosti nekretnine. Funkcionira na tržištu u uzlaznom trendu, ali ne dopuštaju svi developeri cesiju. Ugovor o kupoprodaji treba pažljivo pregledati prije nego što se pretpostavi da je ova opcija dostupna.
5. Financiranje osigurano offshore imovinom
Odabrane međunarodne banke u Singapuru i Hong Kongu odobravaju kreditne linije osigurane offshore imovinom za kupnju tajlandskih nekretnina. Kamate tipično kreću od 4-6% godišnje. Struktura je složena i zahtijeva značajan postojeći portfelj, ali omogućuje kupcu da zadrži likvidnost bez prodaje drugih investicija.
Usporedna tablica svih pet modela
| Parametar | Obroci developera | Financiranje prodavača | Potpuna uplata | Cesija ugovora | Offshore kredit |
|---|---|---|---|---|---|
| Depozit | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Trajanje plaćanja | 1-3 godine (gradnja) | 3-5 godina | Jednokratno | Do završetka | 5-15 godina |
| Kamatna stopa | 0% | 3-5% god. | Nema | Nema | 4-6% god. |
| Prijenos vlasništva | Nakon pune uplate | Nakon pune uplate | Odmah | Nije primljeno | Nakon otplate kredita |
| Glavni rizik | Kašnjenje gradnje | Nesolventnost prodavača | Vezivanje kapitala | Zabrana cesije | Valutna izloženost |
| Dostupnost | Široka | Ogranicena | Uvijek | Ovisno o ugovoru | Samo veliki portfelji |
Pogreske koje hrvatski kupci cesto prave
Pogreska 1 - Ne provjere kvotu od 49%. Prema tajlandskom zakonu, stranac može drzati condo na freehold osnovi samo ako udio stranaca u zgradi ne prelazi 49% ukupne podne povrsine. Ova kvota vrijedi na razini cijele zgrade, a ne pojedinacne jedinice. Kada je kvota popunjena, registracija vlasnistva je nemoguca bez obzira na to koliko ste davno platili depozit. Trazite pisanu potvrdu od juristic persone zgrade i provjerite je u Land Officeu prije uplate bilo kakvog depozita.
Pogreska 2 - Slanje novca iz Tajlanda. Za registraciju freehold vlasnistva stranac mora dovesti sredstva iz inozemstva u stranoj valuti. Bez FETF obrasca (Foreign Exchange Transaction Form) koji tajlandska banka izdaje pri primitku medjunarodnog transfera, Land Department odbija registrirati vlasnistvo.
Pogreska 3 - Usmeni dogovori umjesto pisanog ugovora. Kod financiranja prodavaca, uvjeti se cesto dogovaraju usmeno. Svaki iznos, svaki rok, sve kazne za kasnjenje i uvjeti povrata depozita moraju biti zapisani u kupoprodajnom ugovoru prije nego sto novac promijeni ruke.
Pogreska 4 - Zaboravljanje na sinking fund i CAM naknade. Osim cijene jedinice, svaki kupac placa jednokratni doprinos sinking fundu (tipicno 400-800 THB po m2) i tekucu naknadu za odrzavanje zajednickih prostora (40-100 THB po m2 mjesecno). Obje naknade nisu ukljucene u obrocni plan.
Pogreska 5 - Povjerenje u obrocni plan kao zastitu od rizika developera. Financiranje developera ne stiti kupca od eventualnog stecaja developera. Prije potpisa provjerite financijsko stanje tvrtke, EIA dozvolu i popis zavrsenih i predanih projekata.
Tim Nekretnine u Tajlandu moze vam pomoci u navigaciji svim ovim modelima, od provjere kvote do pregleda ugovora.
Izvor: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026