Što se događa kad ne znate pravila?
Tijekom 2024. phuketska policija zatvorila je 12 nelegalnih mini-hotela u kojima su vlasnici vila turiste primali na noćenje bez ijedne potrebne dozvole. Kazne su dosezale 20.000 THB po danu prekršaja, a nekolicini stranih vlasnika prijetila je deportacija. Svi su počinili istu pogrešku: krenuli su iznajmljivati prije nego što su razumjeli tajlandski zakon.
Tajland jasno razlikuje dva tipa najma. Dugoročni najam (30 dana i više) reguliran je građanskim pravom i ne zahtijeva posebnu licenciju. Kratkoročni najam (manje od 30 dana) zakonski se smatra hotelskom djelatnošću prema Zakonu o hotelima B.E. 2547, a kršenje tog propisa povlači kaznenu odgovornost i novčane kazne. Treća opcija je prepustiti nekretninu profesionalnoj upravljačkoj tvrtki i primati pasivni prihod.
Ukratko - što trebate znati
- Dugoročni najam (30+ dana) ne traži licenciju ni tajlandsko poduzeće - dovoljan je pisani ugovor između privatnih osoba
- Kratkoročni najam (ispod 30 dana) zahtijeva osnivanje tajlandskog poduzeća i licenciju prema Zakonu o hotelima
- Manje nekretnine (do 8 soba) mogu se registrirati po pojednostavljenom postupku kao 'smještaj koji nije hotel'
- Nekretnine s 8 ili više soba, ili kapacitetom za 30+ gostiju, moraju ishoditi punu hotelsku licenciju
- Upravljačke tvrtke uzimaju 20-30% prihoda, ali preuzimaju svu operativu i licenciranje
- Obrazac TM30 je obvezan: vlasnik nekretnine mora tajlandskoj imigraciji prijaviti svakog stranog gosta u roku od 24 sata od prijave
Scenariji i mogućnosti
Scenarij 1: Dugoročni najam bez licencije
Najjednostavniji put do prihoda od nekretnine u Tajlandu. Sklapate pisani ugovor s najmoprimcem na 6 do 12 mjeseci, uz dogovorenu mjesečnu najamninu i polog (najčešće 1-2 mjesečne najamnine).
Ovakav najam uređen je Građanskim i trgovačkim zakonikom. Ne treba vam licencija ni tajlandsko poduzeće - nastupate kao privatna osoba.
Važna pojedinost: ako ugovor traje 3 ili više godina, mora se registrirati pri Zemaljskom uredu (Land Department). Bez te registracije ugovor ima ograničenu pravnu zaštitu i najamnik ga može osporiti.
Tipični godišnji prinos od dugoročnog najma u Phuketu kreće se oko 5-7% vrijednosti nekretnine. U Pattayi su prinosi često nešto viši zahvaljujući nižim cijenama nekretnina.
Scenarij 2: Kratkoročni najam s licencijom
Dnevni i tjedni najam može donijeti 1,5 do 2 puta veći prihod od dugoročnog, no pravni uvjeti su znatno stroži.
Zakon o hotelima B.E. 2547 (2004.), dopunjen 2023. i 2026., svrstava svaki smještaj kraći od 30 dana u hotelsku djelatnost. Za legalan rad potrebno je:
- Osnovati tajlandsko poduzeće
- Ishoditi licenciju (punu hotelsku ili pojednostavljenu registraciju za nekretnine s manje od 8 soba)
- Ispuniti protupožarne i sanitarne standarde
- Podnositi TM30 obavijesti za svakog stranog gosta unutar 24 sata od dolaska
Česta zamka za vlasnike stanova: mnoge stambene zgrade kratkoročni najam zabranjuju internim Kućnim pravilima. Upravni odbor zgrade ovlašten je kažnjavati prekršitelje. Uvijek provjerite propise zgrade prije kupnje stana za kratkoročni najam.
Scenarij 3: Profesionalna upravljačka tvrtka
Ako ne živite stalno u Tajlandu, predaja nekretnine licenciranoj upravljačkoj tvrtki najpraktičnije je rješenje. Standardna podjela prihoda je 70-80% za vlasnika i 20-30% za tvrtku.
Tvrtka se brine za pronalazak gostiju, čišćenje, održavanje, zakonske obveze i podnošenje TM30 obrazaca. Vi ne morate osnivati vlastito tajlandsko poduzeće jer upravljačka tvrtka već raspolaže potrebnim dozvolama.
Porezne obveze ipak ostaju vaše. Plaćate porez na dohodak (PIT) od primljenog prihoda, nakon odbitaka, kao i porez na zemljište i zgrade.
Scenarij 4: Podnajam kao poslovni model
Neki poduzetnici unajmljuju nekretnine na dugi rok, a zatim ih podnajmljuju kratkoročno. Ovaj model zahtijeva:
- Osnivanje tajlandskog poduzeća
- Izričitu pisanu suglasnost vlasnika za podnajam u osnovnom ugovoru
- Licenciju za kratkoročni smještaj
Bez pisane suglasnosti vlasnika u ugovoru, ovakva struktura je nezakonita.
Usporedna tablica modela najma
| Parametar | Dugoročni najam | Kratkoročni (do 8 soba) | Kratkoročni (8+ soba) | Upravljacka tvrtka |
|---|---|---|---|---|
| Minimalni boravak | 30 dana | 1 dan | 1 dan | Prema dogovoru |
| Tajlandsko poduzeće | Ne | Da | Da | Nije potrebno |
| Vrsta licencije | Nije potrebna | Registracija smještaja | Puna hotelska licencija | Ima tvrtka |
| Prinos u Phuketu | 5-7% godisnje | 8-12% godisnje | 10-15% godisnje | 5-10% godisnje |
| Angazman vlasnika | Umjeren | Visok | Visok | Minimalan |
| Porezi | PIT + porez na nekretninu | PIT + porez + PDV | PIT + porez + PDV | PIT + porez na nekretninu |
| Rizik od kazni | Nizak | Srednji | Visok bez licencije | Nizak |
Najcesci propusti i kako ih izbjeci
1. Kratkoročni najam bez dozvole. Najcesca pogreska stranih vlasnika. Prituzba susjeda pokrece policijsku inspekciju. Kazne idu do 20.000 THB dnevno, a moguca je i kaznena prijava.
2. Ignoriranje kucnih pravila zgrade. Cak i uz valjanu licenciju, interni propisi zgrade mogu zabranjivati dnevni najam. Provjerite Kucna pravila prije kupnje.
3. Zaboravljen TM30 obrazac. Vlasnik mora prijaviti svakog stranog gosta u roku od 24 sata. Kazna za propust iznosi do 10.000 THB po slucaju. Upravljacke tvrtke obicno to rade automatski.
4. Neregistrirani ugovori na 3 ili vise godina. Bez registracije pri Zemaljskom uredu najmoprimac moze osporiti uvjete ugovora. Registracija kosta 1% od ukupne vrijednosti najma za cijelo razdoblje.
5. Neuredna struktura poduzeea. Pri osnivanju tajlandskog drustva morate postivati Zakon o stranim poslovima. Koristenje nominiranih dionicara bez stvarnog tajlandskog sudjelovanja smatra se krsenjem zakona.
6. Neprijavljivanje prihoda od najma. Prihodi od najma oporezuju se progresivnom stopom od 5% do 35% ovisno o iznosu. Neprijavljivanje povlaci kamate i dodatne kazne.
Zakljucak
Sustav najma nekretnina u Tajlandu nije kompliciran - ali je strog. Odredite koji model odgovara vasoj nekretnini i vasem nacinu zivota, provjerite licencijske zahtjeve i unaprijed izracunajte porezne obveze. Ako nemate iskustva s tajlandskim pravom, a zanima vas kratkorocni najam, suradnja s licenciranom upravljackom tvrtkom najbrzi je nacin da zaradite bez pravnih rizika.
Tim Nekretnina u Tajlandu moze vam pomoci pronaci nekretninu koja odgovara vasem ciljanom modelu najma i povezati vas s provjerenim lokalnim strucnjacima.