Kad netko u Zagrebu ili Splitu čuje da je zaduženost tajlandskih kućanstava pala, prva pomisao je da se tržište oporavlja. Zapravo je istina gotovo suprotna. Banke su jednostavno zatvorile pipu kreditiranja, a ne da su Tajlanđani odjednom postali bogatiji. Za nekoga tko razmišlja o kupnji apartmana na Phuketu ili u Bangkoku uz plaćanje gotovinom ili financiranjem iz Hrvatske, ova naizgled pozitivna statistika zapravo otvara priliku za povoljniju pregovaračku poziciju.
Prema podacima Bank of Thailand, omjer duga kućanstava prema BDP-u pao je ispod 86%, sa 90,8% koliko je iznosio na vrhuncu 2021. godine. Istovremeno su nova hipotekarna kreditiranja snažno usporila jer komercijalne banke pooštravaju kriterije bodovanja i traže veće polog. Rezultat je jasan: sve više domaćih kupaca ne uspijeva dobiti kredit, pa dio potražnje na primarnom tržištu jednostavno nestaje. Prema izvještaju The Business Times, tajlandsko tržište nekretnina ulazi u četvrtu uzastopnu godinu pada, dok pritisak duga i strože kreditne politike i dalje hlade domaću potražnju.
Za strane investitore koji kupuju gotovinom ili financiranje organiziraju izvan Tajlanda, ovo je trenutak koji vrijedi iskoristiti, no za to je potrebno razumjeti mehanizme koji stoje iza brojki.
Što se zapravo događa s tajlandskim dugom kućanstava?
Omjer duga kućanstava prema BDP-u pao je s vrhunca od 90,8% u 2021. na razinu ispod 86% početkom 2026. godine. Taj pad nije posljedica rasta prihoda tajlandskih kućanstava, već posljedica strože politike odobravanja kredita u bankama. Referentna kamatna stopa Bank of Thailand trenutno iznosi 2,25%, dok se prosječne hipotekarne stope za tajlandske zajmoprimce kreću između 5,5% i 7,5% godišnje.
Zašto je ovo relevantno baš za vas kao stranog kupca?
Dok se domaćim kupcima kredit sve teže odobrava, kupci koji plaćaju gotovinom ili se financiraju u Hrvatskoj i EU dobivaju jasnu prednost u pregovorima. Developeri u Bangkoku i na Phuketu proširuju popuste i bonus-pakete kako bi održali prodaju, i sve aktivnije se okreću inozemnim kupcima kako bi nadoknadili pad domaće potražnje. Za nekretnine u Tajlandu ovo znači da je sada trenutak kad se isplati temeljito pregovarati, a ne prihvatiti prvu ponuđenu cijenu.
Ključne činjenice s tržišta
- Bank of Thailand bilježi pad omjera duga kućanstava prema BDP-u u tri uzastopna kvartala (izvor: Izvještaj o monetarnoj politici Bank of Thailand)
- Stopa odbijanja zahtjeva za hipotekarne kredite procjenjuje se za 15-20% viša nego 2024. godine
- Granice omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV) za drugu i treću nekretninu ostaju stroge, ograničene na 70-80% procijenjene vrijednosti
- Neprodane zalihe stambenih jedinica u Bangkoku premašile su 65.000 jedinica, prema podacima Agencije za nekretnine (AREA)
- Prosječne cijene novogradnje u Bangkoku kreću se između 120.000 i 180.000 THB po kvadratu, ovisno o dijelu grada, dok premium projekti namijenjeni stranim kupcima sve češće prelaze 100.000 THB po kvadratu
- Stranci mogu vlasnički posjedovati stanove unutar kvote od 49% strane vlasničke kvote po zgradi, a ta se kvota u popularnim projektima puni brže jer se potražnja preusmjerava prema inozemnim kupcima
- Developerski planovi obročne otplate se produljuju, a neki nude beskamatno plaćanje u ratama do 36 mjeseci kako bi potaknuli prodaju
- Phuket je postao tajlandsko tržište nekretnina najizloženije stranoj potražnji, gdje strani kupci ublažavaju širi nacionalni pad kroz potražnju za drugim domovima, najam kao investiciju i preseljenje
Kako to utječe na cijene stanova za strane kupce?
Ne postoji dramatičan kolaps cijena. Umjesto toga, developeri radije nude skrivene popuste: besplatne pakete namještaja, garantirane transfere prinosa od najma i produljene planove otplate. Stvarni popust u odnosu na cjenik može doseći 5-12%, ovisno o projektu i fazi gradnje.
Mogu li stranci uopće dobiti hipoteku od tajlandske banke?
Teoretski da, u praksi gotovo nikad. Samo šačica banaka (UOB, ICBC Thailand) razmatra zahtjeve nerezidenata, a uvjeti su zahtjevni: polog od 30-50%, kamatne stope od 6-8% godišnje i obavezan dokaz prihoda na Tajlandu ili u matičnoj zemlji banke. Za većinu hrvatskih kupaca praktičnije rješenje ostaje financiranje kod kuće ili kupnja gotovinom.
Treba li čekati daljnje rezove kamatnih stopa?
Bank of Thailand zauzima oprezan stav. Regulator je krajem 2025. snizio referentnu stopu na 2,25%, no daljnje popuštanje ovisi o inflaciji i tečaju bahta. Čak i ako stope dodatno padnu, banke nisu obavezne olabaviti kriterije kreditiranja, pa izravan učinak na dostupnost hipoteka može ostati ograničen. Drugim riječima, čekanje ne mora donijeti bitno bolje uvjete za lokalne kupce, a za strane kupce koji ionako ne ovise o tajlandskim bankama, ovo pitanje je manje relevantno.
Koje su gradske četvrti u Bangkoku najizloženije padu potražnje?
Vanjske četvrti uz novije linije BTS i MRT metroa, gdje su developeri masovno lansirali projekte namijenjene tajlandskoj srednjoj klasi, pod najvećim su pritiskom, posebice Bang Na, Bang Sue i Rangsit. Središnje zone poput Sukhumvita, Siloma i Sathona ostaju otpornije zahvaljujući stalnoj stranoj potražnji.
Po čemu se Phuket razlikuje od Bangkoka?
Phuket je znatno više orijentiran prema stranim kupcima. Transakcije nerezidenata na otoku dosežu 40-60% prodaje u premium segmentu. To znači da strože kreditiranje domaćih kupaca manje izravno utječe na Phuket. Glavni pokretač cijena tamo ostaje tečaj bahta prema dolaru i euru, uz turističke tokove.
Na što posebno paziti u ovakvim uvjetima kreditiranja?
Temeljito provjerite financijsko zdravlje developera. Kako prodaja usporava, slabije kapitalizirane tvrtke mogu kasniti s gradnjom ili posezati za jeftinijim materijalima. Zatražite revidirana financijska izvješća i provjerite koliki je udio jedinica već prodan. Ako je manje od 50% jedinica prodano na početku gradnje, to tretirajte kao povišen signal rizika.
Isplati li se sada kupovati radi izdavanja?
Neto prinosi od najma za stanove u Bangkoku iznose 4-6% godišnje, dok upravljani apartmani na Phuketu donose 5-8%. Uz veću spremnost developera na pregovore i manju konkurenciju tajlandskih kupaca, sada je razumno vrijeme za organiziranje putovanja radi razgledavanja i osobne inspekcije nekretnina.
Kakva su očekivanja za drugu polovicu 2026. godine?
Tržišne procjene ukazuju na pad od 10-15% u broju novih projekata pokrenutih u Bangkoku do kraja godine. To će ograničiti novu ponudu i srednjoročno podržati cijene. Za investitore s horizontom od 3 do 5 godina, trenutni uvjeti nude ulazak uz umjeren rizik.
Izvor: The Business Times
Razmišljate o ulaganju u nekretnine na Tajlandu? Naš tim iz Nekretnine u Tajlandu rado će vam pomoći pronaći pravu priliku, prilagođenu vašem proračunu i ciljevima.