Dugo se čekalo na ovakav trenutak: cijene zemljišta u Tajlandu 2026. padaju brže nego cijene stanova koji se na tom zemljištu grade. Tržište kondominija je usporilo, developeri su zamrznuli kupnju novih parcela, a vlasnici zemljišta su prisiljeni spuštati cijene. Za investitora koji je godinama čekao korekciju, ovo doista izgleda kao rijedak prozor prilike, no ne zaslužuje svaka parcela pažnju.
Prema pisanju Bangkok Posta, slaba potražnja za stanovima direktno pritišće vrijednost zemljišta diljem zemlje. Godine agresivne gradnje ostavile su developere s viškom neprodanih jedinica, pa im više nije u interesu kupovati novo zemljište. Rezultat je lančana reakcija: manje kupaca zemljišta, niže cijene.
Brzi odgovor za nestrpljive
- Slaba potražnja za stanovima izravno gura cijene zemljišta u Tajlandu naniže tijekom cijele 2026. godine
- Developeri smanjuju kupnju zemljišta zbog neprodanih zaliha stanova koje se gomilaju u ključnim lokacijama
- Najjači pritisak osjeća se tamo gdje udio neprodanih stanova prelazi 40-50% ukupne ponude
- Za privatne investitore ovo je potencijalna prilika za ulazak u zemljišne parcele po sniženim cijenama
- Korekcija najviše pogađa predgrađa Bangkoka, Pattayu i pojedine dijelove Phuketa
- Središnji Bangkok i plažne zone Phuketa zadržavaju vrijednost
Koliko su zapravo pale cijene? Brojke iz izvještaja
- Broj novih projekata stanova u Bangkoku pao je procijenjenih 30-35% u prvom tromjesečju 2026. u odnosu na isto razdoblje 2024. godine
- Veliki tajlandski developeri, uključujući Sansiri, Ananda i Origin Property, javno su najavili povlačenje iz kupnje zemljišta već tijekom 2025. godine
- Prosječne cijene zemljišta u vanjskim predgrađima Bangkoka (zone uz BTS i MRT linije izvan centra grada) pale su procijenjenih 10-18% u odnosu na vrhunac iz 2023. godine
- Pattaya ostaje jedno od tržišta s najvećim viškom ponude: prema podacima CBRE Thailand, udio neprodanih stanova u pojedinim područjima premašio je 50% još prije nego što je počeo aktualni pad
- Zemljište za vile na Phuketu gubi vrijednost sporije, jer potražnja stranih kupaca za vilama ostaje otporna
- Kao dodatni signal napetosti na tržištu, podaci REIC-a koje prenose stručni mediji pokazuju da su dozvole za parcelizaciju zemljišta i gradnju u prvom tromjesečju naglo pale, s izdanih 5.783 parcela, što je pad od 45,7% na godišnjoj razini, dok je hipotekarno kreditiranje istovremeno raslo 11,1%, uglavnom u segmentu ispod 3 milijuna THB
- Stranci i dalje ne mogu izravno posjedovati zemljište u Tajlandu; glavni putevi ostaju dugoročni zakup (do 30+30+30 godina) ili vlasništvo preko tajlandske tvrtke
Zašto se ovo uopće događa?
Mehanizam je jednostavan, gotovo domino efekt. Kad developeri ne mogu prodati svoje stanove, prestaju kupovati novo zemljište. Zemljište bez kupca gubi likvidnost, a vlasnicima kojima treba gotovina ne preostaje ništa drugo nego spustiti traženu cijenu.
Geografija je ovdje presudna, možda i presudnija nego u većini europskih tržišta koje hrvatski kupac poznaje. Središnji Bangkok, područja poput Silom, Sathorn i Sukhumvit sve do stanice Asok, funkcionira po posve drugim pravilima. Raspoloživih parcela je malo, a novi projekti se rasprodaju i prije nego što su dovršeni. Korekcija umjesto toga pogađa periferiju, četvrti poput Bang Na, Min Buri i Rangsit, te turističke zone opterećene viškom ponude.
Što rade veliki institucionalni ulagači?
Jedan signal vrijedan praćenja jest ponašanje krupnog kapitala. Prema Knight Frank Thailand, veliki fondovi iz Singapura i Hong Konga pojačali su kupnju zemljišta u Bangkoku tijekom druge polovice 2025. godine. Kad pametni novac ulazi na tržište koje pada, to je klasičan signal da se dno možda približava. Sličan obrazac vidljiv je i drugdje: čak i uz širu usporenu dinamiku gradnje, Phuket i dalje privlači stabilan interes stranih kupaca za najam i kupnju, dok cjelokupno tajlandsko tržište nosi teret od otprilike 600.000 neprodanih nekretnina koje trenutno pritišću cijene diljem zemlje.
Što stranac smije, a što ne smije kupiti
Ovdje dolazimo do dijela koji svaki hrvatski kupac mora razumjeti prije nego što uopće počne razmišljati o zemljištu u Tajlandu. Izravno vlasništvo nad zemljištem za strance jednostavno ne postoji, bez obzira koliko novca donosite na stol. Najčešći mehanizam je dugoročni zakup, tipično na 30 godina uz mogućnost obnove. Alternativa, osnivanje tajlandske tvrtke, zahtijeva pažljivo pravno strukturiranje i nosi regulatorni rizik, pogotovo sada kad vlasti pooštravaju nadzor nad tzv. nominee aranžmanima (formalnim vlasnicima koji zapravo djeluju u ime stranca).
Gdje tražiti priliku, a gdje biti oprezan
Umjesto praćenja općih tržišnih indeksa, pametnije je pratiti konkretne lokacije. Razlika u cijenama između centra i periferije će se nastaviti povećavati. Pattaya i vanjska predgrađa Bangkoka nude najdublje popuste, ali tamo je i rizik likvidnosti veći, teže je brzo prodati ako zatreba izlaz. Zemljište za vile na Phuketu, posebno na zapadnoj obali, zadržava stabilnost zahvaljujući stalnoj stranoj potražnji i ograničenoj ponudi.
Za hrvatskog investitora koji razmišlja o dugoročnom ulaganju, a ne o brzoj špekulaciji, ovo je trenutak kad strpljenje i lokalno poznavanje terena vrijede više nego ikad. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu redovito prati koje su parcele stvarno vrijedne pažnje, a koje samo izgledaju jeftino na papiru.
Najčešća pitanja
Zašto cijene zemljišta u Tajlandu padaju 2026. godine?
Glavni razlog je slabo tržište kondominija. Developeri su nagomilali velike količine neprodanih stanova i povukli se iz aktivne kupnje novog zemljišta, što je smanjilo potražnju i srušilo cijene.
Gdje u Tajlandu zemljište najbrže pojeftinjuje?
Najveća korekcija odvija se u vanjskim predgrađima Bangkoka uz udaljene tranzitne linije, u Pattayi, te u pojedinim četvrtima Phuketa gdje postoji višak ponude stambenih projekata.
Može li stranac kupiti zemljište u Tajlandu?
Ne izravno. Strani državljani ne mogu imati vlasnički list nad zemljištem u punom vlasništvu. Dostupne opcije su dugoročni zakup ili kupnja preko pravilno strukturirane tajlandske tvrtke.
Je li sada dobar trenutak za kupnju zemljišta u Tajlandu kao investicije?
Aktualna korekcija stvara prilike za ulazak po nižim cijenama, posebno na perspektivnim lokacijama u Bangkoku i na Phuketu. Svaka parcela ipak zahtijeva zasebnu pravnu provjeru: status vlasništva, urbanističke uvjete i planove infrastrukture.
Koliko dugo će trajati pad cijena zemljišta?
Procjene tržišta sugeriraju da će pritisak naniže trajati barem do kraja 2026. godine. Oporavak bi trebao krenuti kada developeri rasprodaju postojeće zalihe stanova i vrate se kupnji novog zemljišta.
Koji su rizici kupnje zemljišta u Tajlandu za stranca?
Ključni rizici uključuju nemogućnost izravnog vlasništva, ovisnost o tajlandskom partneru unutar strukture tvrtke, moguće promjene zakona o zemljištu, komplikacije oko urbanističkih planova te nisku likvidnost u lokacijama s viškom ponude.
Utječe li pad vrijednosti zemljišta na cijene vila i stanova?
Da, ali s odgodom. Jeftinije zemljište s vremenom snižava troškovnu osnovu za nove projekte, što može pritisnuti cijene na sekundarnom tržištu. Učinak je minimalan u premium segmentu.
Koja područja Tajlanda su otporna na pad cijena zemljišta?
Središnje četvrti Bangkoka (Silom, Sathorn, Sukhumvit), zapadna obala Phuketa (Bang Tao, Laguna, Kamala) i otoci s ograničenom ponudom zemljišta i dalje zadržavaju vrijednost.
Izvor: Bangkok Post
Spremni ste ući u tajlandsko tržište nekretnina? Naš tim stoji na raspolaganju da vam pomogne pronaći pravu priliku.