Dok hrvatski ulagači tradicionalno gledaju prema Španjolskoj, Crnoj Gori ili Bugarskoj, u Aziji se odvija tektonski pomak kapitala koji izravno utječe na cijene nekretnina u Phuketu, tržištu koje sve više privlači i europske kupce. Tajvanski investitori su tijekom protekle godine udvostručili ulaganja u japanske nekretnine, plašeći se eskalacije sukoba u Tajvanskom tjesnacu. No Japan je samo dio priče. Paralelno s tim, azijski kapital sve masovnije odlazi u jugoistočnu Aziju, a Tajland je jedan od najvećih dobitnika te promjene.
Prema analizi Nikkei Asia, kupci iz kontinentalne Kine povlače se s japanskog tržišta, dok tajvanski kupci, koji se žele zaštititi od geopolitičkog rizika, preuzimaju njihovo mjesto. Slab jen i dalje čini tokijske stanove atraktivnima, no nisu svi ulagači usmjereni prema istoku. Značajan dio kapitala iz Tajvana, Hong Konga i kontinentalne Kine kreće se prema jugu, u Bangkok, Pattayu i, prije svega, Phuket.
Za strane ulagače koji su već aktivni na tajlandskom tržištu ovaj trend ima vrlo konkretne posljedice: veću konkurenciju za kvalitetne nekretnine, rast cijena zemljišta i rastuće cijene najma.
Zašto se azijski kapital seli baš sada?
Geopolitička nestabilnost oko Tajvanskog tjesnaca tjera imućne ulagače da razdijele imovinu na više jurisdikcija. Tajvanski kupci strahuju od eskalacije, dok se kineski investitori suočavaju sa sve strožim ograničenjima na iznošenje kapitala iz zemlje. Obje skupine traže stabilna utočišta s jasnim pravnim okvirom i predvidljivim prinosima, a Tajland se sve češće spominje kao jedna od takvih destinacija.
Ključne brojke koje objašnjavaju trend
- Tajvan raspolaže četvrtim najvećim deviznim rezervama na svijetu (preko 570 milijardi dolara), a značajan dio privatnog kapitala danas traži diverzifikaciju izvan zemlje
- Kineski kupci smanjili su kupnju nekretnina u Japanu zbog pooštrenih pekinških kontrola nad odljevom kapitala
- Phuket je 2025. ugostio više od 10 milijuna stranih turista, što osigurava stabilnu potražnju za najmom
- Stanovi (kondominiji) u rasponu od 5 do 15 milijuna THB (140.000 do 420.000 USD) bilježe najjaču potražnju stranih kupaca
- Zemljišne parcele u Bang Tao i Laguni poskupjele su 15-20% tijekom 2025. godine
- Prema tajlandskom zakonu, stranci mogu u vlasništvu (freehold) držati do 49% ukupne površine jedne stambene zgrade
- Tajlandski Odbor za investicije (BOI) nastavlja širiti poticaje za dugoročne ulagače kroz LTR vizu, koja donosi pravo boravka na 10 godina
- Osim Phuketa, ubrzava se i diverzifikacija kapitala iz zaljevske regije, pri čemu se Tajland, Bali, Gruzija, Oman i Saudijska Arabija nameću kao alternativne destinacije za ulagače koji traže stabilne prinose
Koliko zapravo zarađuju ulagači u Phuketu?
Prosječni prinosi od najma vila u Phuketu kreću se između 6 i 8% godišnje u tvrdoj valuti, znatno više od 3-4% koliko se ostvaruje u Tokiju. Bangkok ostaje zanimljiv za dugoročni najam, ali tamošnji prinosi u prosjeku iznose 4-5%, dok Phuket i dalje vodi s 6-8% za vile.
Slabljenje tajlandskog bahta u odnosu na dolar dodatno snižava ulazni prag za ulagače koji računaju u dolarima, što ovaj trenutak čini povoljnim za ulazak na tržište, barem prema procjenama tržišnih analitičara.
Phuket protiv Bangkoka i Pattaye - tko pobjeđuje?
Phuket kombinira tri prednosti koje ga izdvajaju od ostatka Tajlanda: međunarodnu zračnu luku s izravnim letovima iz desetaka zemalja, cjelogodišnju turističku potražnju i ograničenu ponudu zemljišta koja stvara stvarnu oskudicu. Bangkok ostaje solidan izbor za dugoročni najam, no po pitanju prinosa jednostavno ne može parirati otočkom tržištu.
Procjenjuje se da će strani kupci do 2026. činiti otprilike 65% svih transakcija nekretninama u Phuketu, prema analizi sektora, što dodatno sužava vremenski prozor za one koji oklijevaju.
Natječe li se Japan s Tajlandom za isti kapital?
Djelomično. Veliki institucionalni kapital i dalje preferira Tokio i Osaku, gdje su likvidnost i transparentnost tržišta veće. No privatni ulagači s proračunom od 200.000 do milijun dolara češće biraju Tajland zbog viših prinosa, ugodne klime i mogućnosti da ulaganje kombiniraju s vlastitim korištenjem nekretnine, primjerice za odmor ili polugodišnji boravak.
Kako geopolitika izravno diže cijene?
Svako zaoštravanje napetosti u Tajvanskom tjesnacu ili Južnom kineskom moru pokreće novi val upita za nekretninama u neutralnim zemljama. Tajland, koji izbjegava vojne saveze i održava uravnotežene odnose sa svim stranama, percipira se kao sigurno tlo. Ta percepcija izravno gura cijene naviše, često brže nego što lokalna ponuda uspijeva pratiti potražnju.
Koji su rizici za strane kupce u ovakvom tržištu?
Glavni rizik je pritisak na cijene. Kada val tajvanskog i hongkonškog kapitala uđe na tržište, developeri podižu cijene već pri lansiranju projekta, a najbolje pozicionirane jedinice prodaju se brže. Zato se savjetuje ulazak u fazi predprodaje, kada su cijene tipično 10-15% ispod tržišne vrijednosti.
Je li nekretnina u Phuketu doista zaštita od geopolitičkog rizika?
Da, a ponašanje azijskih ulagača to potvrđuje. Fizička imovina u stabilnoj jurisdikciji koja generira prihod od najma u tvrdoj valuti funkcionira kao zaštita od inflacije i političkih previranja. Ključno je pravilno strukturirati kupnju: freehold vlasništvo za stanove, te dugoročni zakup zemljišta (30+30 godina) za vile, jer stranci ne mogu biti vlasnici zemljišta u Tajlandu.
Koliko novca treba za ulazak na tržište Phuketa u 2026.?
Studiji i manji apartmani u kvalitetnim projektima kreću od 3-4 milijuna THB (otprilike 85.000 do 115.000 USD). Upravljane vile s garantiranim prinosom od najma počinju od 10-12 milijuna THB (280.000 do 340.000 USD). S obzirom na trenutačni tempo priljeva kapitala, očekuje se da će ove brojke i dalje rasti.
Kako organizirati razgled nekretnina prije kupnje?
Najučinkovitiji pristup je organizirano putovanje u trajanju od 3 do 5 dana, tijekom kojeg se uz iskusne lokalne specijaliste obilaze konkretne nekretnine u različitim cjenovnim segmentima. Za hrvatske kupce koji dolaze izdaleka, ovakav pristup štedi vrijeme i sprječava odluke donesene isključivo na temelju fotografija.
Priljev azijskog kapitala u jugoistočnu Aziju nije kratkotrajni skok, već strukturna promjena koja se odvija pred našim očima. Tajvanski, hongkonški i singapurski ulagači rebalansiraju svoje portfelje, a Phuket privlači nerazmjerno velik dio tog kapitala u odnosu na svoju veličinu. Za svakog tko već razmatra tajlandsko tržište, svaki kvartal odgode znači ulazak po višoj cijeni. Tim Nekretnine u Tajlandu prati ovaj trend iz dana u dan i može pomoći u prepoznavanju prilika prije nego što ih apsorbira sljedeći val kapitala.
Izvor: Undersun Estate